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别让房产把家庭变成了“股份制公司”

2011/9/5 14:04:00  人民日报
 

    婚姻法新解释让一些家庭很“纠结”。

    制图:王络

    婚姻法新解释的出台、房产“加名税”的争论,打破了一些家庭平静的小日子

    阅读提示

    随着生活水平的提高和个人财产的增加,婚姻关系也面临着新的考验。说到底,婚姻还是要以感情为基础,房产等家庭财产分配并不是最主要的。如果双方把家庭变成了“股份制公司”,过于斤斤计较你占多少财产,我占多少股份,那就本末倒置了。

    “加名税”:收与不收的“纠结”

    9月1日,在社会上被炒得沸沸扬扬的房产“加名税”终于尘埃落定,有了一个权威的说法。财政部、国家税务总局发出通知,自2011年8月31日起,婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有的,免征契税。

    婚姻法新解释的出台,对婚前、婚后夫妻房产的归属问题进行了更明确的界定。“婚前夫妻一方购得的房产属于个人财产”,“婚后父母出资为儿子买的房子,儿媳妇没份儿”,这些扑面而来的新说法,打破了许多家庭平静的小日子,随后一些夫妻将婚前购买的只写有一方名字的房产,加上另一方的名字,成为夫妻双方共同财产。

    然而,不少人在办理手续时发现,“加名”并非在房产证上加上一个名字那么简单。南京、武汉等地传出消息,房产由一方个人财产变更为夫妻共有财产,需要按照房产转让的房产份额缴纳3%或4%的契税。这意味着一套100万元的房子更名,需要缴纳上万元的契税,对普通家庭来说,确实是笔不小的负担。而在北京、上海等地,则对婚前房产夫妻一方加名不征收契税,只收百十来元的工本费。

    财政部财政科学研究所副所长刘尚希说,房产“加名”,是婚姻法新解释出来之后引发的一个新情况。按照以前的规定,在没有特别约定的情况下,结婚后财产都是夫妻共同财产,没有相互之间转让的问题,契税上对此也没有明确的规定。

    房地产契税属于地方税,地方有权根据新情况来调整政策。根据婚姻法新解释,房产证上加一个名字,相当于50%的产权发生了转移,征收契税也不能算错。然而,这种转移发生在夫妻之间,并没有真实的房屋买卖交易;况且是很多人买房在前、新解释出台在后,房产权属上的这样一个变动,是他们根本无法预见到的。在这种情况下,一些家庭出现房产权属变更是可以理解的,但为此交那么多的税,确实不合情理。

    刘尚希认为,现在,两部门出台“加名”免征契税的规定很及时,那些打算给房产“加名”的家庭可以松口气了。规定充分考虑了大多数家庭的实际情况,避免了地方税务部门各行其是,使征税在具体执行层面更加统一规范。

   买房子:“独资”“合资”的“纠结”

    新生效的婚姻法司法解释,确实在很大程度上杜绝了一方以“分财产”为目的的结婚行为,但同时也引发了新的问题,让很多已经步入或准备步入婚姻殿堂的女性增加了不少“危机感”。

    已到谈婚论嫁年龄的东北姑娘小王说:“按照我们北方的风俗,结婚时由男方负责出钱买房子,女方出钱买车子和装修房子。按现在的规定,男方婚前买的房子不算夫妻共同财产,跟女方没关系。将来万一离婚,女方买汽车的钱早贬没了,而男方却独享房屋的大幅升值,那女方岂不是亏透了?”

    在北京一家外企工作的林女士,与小王有着同样担心。已经结婚生子的林女士现在住的房子,是老公婚前交的首付,婚后由两人共同还贷,房产证上是老公一个人的名字。“在大多数家庭中,女方的付出并不比男方少。房子作为家庭最大的一笔财产,男方在份额上占那么多,我觉得不合理。”林女士说,为了心里踏实,她打算和老公沟通后把自己的名字加到房产证上去。

    相比之下,河北保定的王大妈则庆幸自己有先见之明。今年刚刚荣升“丈母娘”的她,前几年女儿大学刚毕业,就拿出多年的积蓄为女儿买了一套两居室。今年女儿结婚,男方家出钱买了一套大房子,将来有了孩子也够住了。给女儿的这套房子可以租出去,补贴小两口家用。万一将来婚姻发生变故,女儿也不至被净身出户没着落。

    “我们结婚时很简单,每人每月的工资才50多元,两个人的铺盖卷搬到一起就完事了。如今日子好过了,家庭财产多了,但彼此的算计考虑也多了。”王大妈感慨地说。她认为,现在看来,结婚时男方负责买房,女方负责装修和家电家具的这种“分工”不合理,对女方的权益有不利影响。结婚买房子与其让男方“独资”,倒不如双方“合资”更合适,男方的经济压力也会大大减轻。

    限购令:一套两套的“纠结”

    对女性来说,通过结婚获得男方房产所有权的可能性变小;婚前自己没付首付,即使婚后共同还款也得不到房子的所有权。在当前离婚率居高不下的情况下,一个家庭只有一套房就显得不够“分”了。一项网络调查显示,婚姻法新解释出台后有七成的女性表示,要靠自己的能力买房子,并写上自己的名字才更可靠。

    “过去有种说法,是丈母娘逼女婿买房结婚抬高了房价,现在丈母娘对房子销售的影响也不可小觑。”北京一家楼盘的销售人员说,这些日子女性看房者有所增加,其中一些是父母陪着女儿来看房的,希望能够资助女儿再买一套房,既可用于投资,也对女儿今后多了一份保障。

    不过,在房地产调控越来越严、越来越多的城市出台“限购令”的情况下,已经有一套房产的家庭再购置房产,就会遇到不少麻烦。因为,虽然婚姻法的司法解释把房子划归为夫妻一方个人财产,但从“限购令”政策的角度,是按照家庭来计算拥有房产的套数的。 即使是夫妻一方婚前的个人房产,另一方若要再买房,也将按照第二套房的政策标准来执行。“按规定首套房的首付比例为30%,而二套房的首付比例高达60%,首付增加了一倍,贷款利息又没有任何优惠,确实让人吃不消。”家住青岛的刘女士很是犯愁。

    刘女士坦言,其实她的家庭很稳定,孩子正在上中学,家里用钱的地方很多。再买一套房子经济压力很大,还要动用父母的养老钱,到底有多大必要自己也很怀疑。

    刘尚希认为,随着生活水平的提高和个人财产的增加,婚姻关系也面临着新的考验。房产之所以给家庭带来如此多的“纠结”,主要还是因为房产在一般家庭中是最贵重的财产,加上近几年房价上涨较快,房产升值相当大,夫妻中拥有房产的一方更有财产优势。不过说到底,婚姻还是要以感情为基础,房产等家庭财产分配并不是最主要的。如果双方把家庭变成了“股份制公司”,过于斤斤计较你占多少财产,我占多少股份,那就本末倒置了。(记者 李丽辉)

不断完善房地产税改革

    ■应该非常清晰地给社会公众一个“定心丸”:以后所有社会成员的所谓第一套房或者家庭人均计算下来的一定标准之下的基本住房,是不被房地产税覆盖的。对二套住房能不能税率从轻?我觉得也完全可以探讨

    在中国实施房地产税改革,是完成经济社会转型与现代化的必要制度建设,将产生四个方面值得肯定的直接效应:第一是增加直接税的比重,从而降低我国中低收入者的“税收痛苦指数”;第二是解决中国地方税体系不成型的问题,为地方政府提供支柱税种;第三是促使已实施的房地产调控政策体现其应有的“治本”水准;第四是优化收入和财产的再分配机制,抑制收入差距扩大。所以,首先要肯定这个大方向。

    在大方向之下,还需要讨论改革的路径。我认为必须充分肯定上海和重庆房产税改革试点敢为天下先、打开局面的重要意义和作用。前段有一些说法,认为两市房产税试点成效不足,一个说法是税收收入很少;另一个说法是没有看到房价急速下跌,“动静不大”。其实这些都是非常表面化的认识。住房保有环节上的税是按年征收的,在接近年底时才好判断年度收入。其实这两个地方都不会太看重第一年能收多少税,而且对这个税的成长逻辑都心里有数,以后它的成长性肯定没有问题。这个税改最重要的任务,在上海、重庆这样的大城市,一定意义上还不是筹集收入,而是要调节经济和社会生活,但未来的财源支柱属性将会逐渐显现。

    还有一点,就是房价并不会因为局部试点应声而落。我认为这样一个税制不可能改变中国现在城镇化水平才40%多些、以后要一路走高到70%—80%才能相对稳定的历史过程中,中心区域不动产价格的上扬曲线。其实没有力量能改变这个上扬曲线的基本模样。但有了这个税以后,它会使曲线的斜率降低,发展的过程更平稳,减少泡沫,不会频繁大起大落而造成对社会生活的负面冲击。现在重庆和上海的高端不动产,成交量都出现了明显下降,价格趋稳,这就是很明显的正面效应,是试点已体现的作用。重庆统计表明,前几个月,高端住房成交量已下降了28%。在上海,管理部门多年想追求的一些不动产配置方面的目标,这次发现通过税制的具体设计,很好地取得了实际调节效果:比如上海多年苦恼的问题就是大家都愿意在城市中心区购置不动产,而这次上海房产税方案里有一个很小的杠杆——中心区域的税率是0.6%,周边区域的税率是0.4%,就差这么一点儿,便使现在的成交大量地被引流到周边区域。

    往前看,改革路径方面还应考虑解决这个问题的艰巨性,在总结经验的基础上,推动试点地区方案优化,并讨论怎样扩大试点的覆盖面。在“十二五”期间,最好能看到在中国的主要一线城市先后在这方面跟进,当然时间表还是次要的,关键是先认清改革的逻辑,增加共识。

    改革要领的掌握应非常审慎。为化解阻力、淡化抵触情绪,我认为,首先管理部门应该更开明,适当披露已搞了多年的物业税模拟试点“空转”的相关信息,让公众了解大体情况后,很多的反对意见会不攻自破。其次,尽可能把政府关于未来改革的一些基本考虑做必要的信息披露。我认为应该非常清晰地给社会公众一个“定心丸”:以后所有社会成员的所谓第一套房或者家庭人均计算下来的一定标准之下的基本住房,是不被房地产税覆盖的。对二套住房能不能税率从轻?我觉得也完全可以探讨。对高端征税,也不会硬要“伤筋动骨”,应该完全符合市场经济税制的“支付能力”原则来抽肥补瘦。总之,从方向、路径到要领,我们应该共同努力寻求制度优化的一些基本共识。(财政部财政科学研究所所长 贾康)

 

 

 

 

                                                                                                          责任编辑:曹路佳

 

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